Notaire pour vente avec TVA sur marge

L’office 1391 est régulièrement interrogé sur le régime applicable en matière de TVA sur la marge.

À ce titre, il apparaît nécessaire d’attirer l’attention sur une difficulté récurrente en pratique.

En droit positif, le régime de la TVA sur la marge, prévu à l’article 268 du Code général des impôts (transposant l’article 392 de la directive 2006/112/CE), ne peut s’appliquer que si le bien revendu présente la même qualification juridique que celle qu’il avait lors de son acquisition (terrain à bâtir / terrain à bâtir ou immeuble bâti / immeuble bâti). Il s’agit d’une condition préalable indispensable.

Le Conseil d’État a eu l’occasion de préciser que ce régime s’applique aux cessions de terrains à bâtir acquis en tant que tels en vue de leur revente, mais qu’il est exclu lorsque le bien acquis présentait initialement le caractère d’un terrain bâti.
Tel est notamment le cas lorsque le bâtiment a été démoli par l’acquéreur-revendeur ou lorsque le bien a fait l’objet d’une division parcellaire en vue de céder séparément des terrains devenus constructibles.
(CE, 27 mars 2020, n° 428234 ; CE, 11 octobre 2022, n° 464561 ; CE, 18 janvier 2024, n° 475616 ; CE, 2 avril 2024, n° 466644).

La doctrine administrative et la doctrine spécialisée confirment que cette solution s’applique de manière générale dès lors qu’il existe un changement de qualification entre l’acquisition et la revente : un bien acquis comme immeuble bâti et revendu comme terrain à bâtir ne peut bénéficier du régime de la marge.

Une interrogation peut toutefois subsister lorsque ce changement de qualification résulte d’un événement subi, tel qu’un sinistre, un incendie ou tout cas de force majeure.

Ni les textes, ni la jurisprudence précitée ne prévoient d’exception en pareille hypothèse. La doctrine souligne que la cause de la disparition du bâti est indifférente : seule la qualification du bien au moment de l’acquisition doit être prise en compte.

En conséquence, lorsqu’un bien a été acquis en tant qu’immeuble bâti (maison avec son terrain) puis que le bâtiment disparaît, y compris à la suite d’un cas de force majeure, et que le terrain est ultérieurement divisé en plusieurs terrains à bâtir en vue de leur revente, le régime de la TVA sur la marge est exclu.

Dans une telle situation, dès lors que l’opération entre dans le champ d’application de la TVA et que le vendeur est assujetti, la taxe doit être liquidée sur le prix total de cession de chaque terrain, et non sur la seule marge.