Notaire pour apport immobilier récompensé par un compte courant

L’office 1391 Notaires a été récemment interrogé sur une problématique récurrente relative aux apports immobiliers au sein d’une société familiale, notamment dans une logique de transmission, avec mise en place d’un compte courant d’associé.

À cette occasion, il paraît utile de rappeler les règles applicables en la matière.

1. Apport immobilier qualifié de “pur et simple” et recours au compte courant

Un apport ne peut être regardé comme pur et simple lorsque la contrepartie consentie à l’apporteur consiste en une inscription en compte courant d’associé.

En effet, un apport pur et simple suppose une rémunération exclusivement en droits sociaux (parts ou actions), lesquels comportent par nature un aléa lié à la vie sociale.

À l’inverse, la création d’un compte courant d’associé confère à l’apporteur une créance certaine, exigible en principe à tout moment, et donc étrangère à cet aléa.

Dans une telle hypothèse, l’opération doit être analysée comme un apport à titre onéreux, assimilable à une cession.

2. Apport immobilier à titre onéreux en contrepartie d’un compte courant

Il est parfaitement possible de réaliser un apport immobilier à titre onéreux au profit d’une société, en contrepartie d’un compte courant d’associé.

Dans ce cas :

• l’opération est assimilée à une mutation à titre onéreux ;
• elle est soumise aux droits d’enregistrement applicables selon la nature du bien (immeuble, fonds, etc.) ;
• pour l’apporteur personne physique, l’opération constitue une cession imposable au titre des plus-values immobilières, la base étant constituée par la valeur réelle de la créance inscrite en compte courant.

3. Risques de requalification fiscale

Plusieurs risques doivent être identifiés en pratique :

– Requalification de l’opération
Si l’acte présente l’apport comme pur et simple alors que la contrepartie réelle est un compte courant, l’administration fiscale est fondée à requalifier l’opération en apport à titre onéreux, avec application des droits correspondants.
Une telle requalification peut intervenir sur le fondement de l’abus de droit (LPF, art. L. 64) si l’objectif poursuivi est d’éluder l’impôt.

– Perte des régimes de faveur
Certains dispositifs (notamment en matière de report ou de sursis d’imposition des plus-values) supposent une rémunération exclusive en titres.
La présence d’un compte courant, même partielle, peut entraîner la remise en cause de ces régimes.

– Appréciation de la réalité du risque économique
L’administration peut également s’attacher à la réalité de la prise de risque par l’apporteur.
Si elle constate que celui-ci bénéficie principalement d’une créance certaine (compte courant) ou qu’il se désengage rapidement des titres, l’opération peut être analysée comme une cession déguisée.

En pratique, un apport immobilier rémunéré par un compte courant d’associé doit être traité fiscalement comme un apport à titre onéreux, avec les conséquences afférentes en matière de droits de mutation et de plus-value, ainsi qu’un risque réel de requalification si l’opération est présentée comme pur et simple.